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定陶县国有土地上房屋征收与补偿实施办法
2015-11-25    点击:98次

DTDR—2014—0010006

 

 

 

 

 

 

定政发〔2014〕7号

 

 

定陶县人民政府

关于印发定陶县国有土地上房屋征收

与补偿实施办法的通知

 

各镇人民政府、街道办事处,县政府各部门:

《定陶县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》已经县政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。

 

 

 

定陶县人民政府

2014年12月22日       

 

定陶县国有土地上房屋征收与补偿

实 施 办 法

 

第一章  总则

第一条  为规范国有土地上房屋征收与补偿活动,保障被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关法律、法规和规定,结合我县实际,制定本实施办法。

第二条  为了公共利益的需要,在本县国有土地上进行的房屋征收与补偿活动,适用本办法。

第三条  房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则,对被征收人应当给予公正、公平、合理补偿。

第四条  定陶县人民政府负责全县的房屋征收与补偿工作。

定陶县房地产管理局是县人民政府房屋征收部门,负责组织实施全县的房屋征收与补偿工作。

监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。

审计机关应当对征收补偿费用管理和使用情况全程监督,并公布审计结果。

镇人民政府、街道办事处及县人民政府有关部门应当按照有关规定和职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

第二章  征收决定

第五条  为促进国民经济和社会发展等公共利益的需要,确需征收房屋的,由县人民政府作出房屋征收决定。

确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入县国民经济和社会发展年度计划。

第六条  房屋征收部门拟定征收补偿方案,报县人民政府。

县人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第七条  县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

第八条  县人民政府作出房屋征收决定前,按照有关规定进行社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经县政府常务会议讨论决定。

作出征收决定前,征收补偿费用应当足额存入房屋征收部门设立的银行专户,专款专用。

第九条  县人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告,并附征收补偿方案。被征收人对征收决定不服的,可依法提起行政复议或诉讼。

县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋征收部门应当将房屋征收决定及时书面告知金融等相关部门。

房屋被依法征收的,土地使用权同时收回。

第十条  房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停期限最长不得超过1年。

第三章  评估

第十一条  房地产价格评估机构由被征收人协商选定。在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门组织被征收人代表以集中投票、抽签、摇号等公开方式确定。

采取集中投票、抽签、摇号等方式确定评估机构时,应当邀请被征收人、街道办事处和居民委员会代表等进行现场监督,聘请公证机构对产生过程和结果进行现场公证。

第十二条  从事房屋征收评估的房地产评估机构及其房地产估价师应当符合国家规定的资质要求和执业条件,满足征收项目正常需要。房屋征收部门可推荐3—5家房地产评估机构,由被征收人选择。

同一征收项目的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产评估机构承担。评估机构确定后,房屋征收部门应当向评估机构出具委托书,并与之签订评估委托合同。

第十三条  房地产价格评估机构应当选派符合征收项目所需数量的估价师对被征收房屋进行实地查勘,必要时通过录音、录像等方式取得相关资料,逐户出具评估报告,并解答被征收人对评估报告提出的异议。

被征收人应当积极配合房地产评估机构开展评估工作。因被征收人原因不能对被征收房屋进行入户实地查勘、拍摄影像资料,评估机构可依据被征收房屋的权属资料、可确权书证、房屋普查资料等进行评估,有关情况应在评估报告中作出相应说明。

第十四条  房地产评估机构应当按照《菏泽市国有土地上房屋征收评估办法》(菏房发〔2013〕32号)规定的评估方法和技术路线进行评估。

被征收住宅房屋的评估应当选用市场比较法;办公用房、工业厂房、地下室、夹层、达不到测绘规范要求的房屋、简易房、棚房等,采用成本法进行评估,并在评估报告中说明。

第十五条  房屋征收部门应当将分户初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示,公示期限不得少于5日。

公示期间,房地产价格评估机构应当进行现场说明,听取意见;对被征收人反映的确属错评漏估的部分,应当及时予以修正。

公示期满后,评估机构应当向房屋征收部门提供被征收范围内的被征收房屋价值的评估均价和分户评估报告,并由两名以上专职注册房地产估价师签字。房屋征收部门应当向被征收人依法送达分户评估报告。

房屋征收评估机构及其评估人员与被征收人有利害关系的,应当回避。

第十六条  被征收人或者房屋征收部门对被征收房屋价值有异议的,可自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可自收到复核评估结果之日起10日内,向菏泽市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第四章  补偿与安置

第十七条  征收补偿实行货币补偿和房屋产权调换两种方式。被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换。选择房屋产权调换的,对被征收房屋价值和用于产权调换房屋的价值分别计算,互相冲抵,结清差价。

产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

第十八条  对被征收人的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第十九条  被征收房屋的价值包括被征收房屋及其占用范围内土地使用权和其他不动产的价值。对被征收房屋价值的补偿,应当参照被征收房屋所处区位的新建普通商品房市场价格,结合被征收房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、朝向、新旧程度、配套设施以及土地等因素,由评估机构评估确定,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

第二十条  被征收房屋价值的补偿应当以合法建筑面积为依据。县政府作出房屋征收决定前,组织有关部门对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。认定结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。对认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。对认定为合法建筑应当补办相关手续,缴纳相关规费的,按征收决定公告之日执行的标准补交。

对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑,不予补偿。

对建筑物的认定以被征收房屋的权属证书、房屋普查和航拍资料等为依据。凡在2009年8月6日《定陶县人民政府关于在县城市禁控区内禁止零星建设的通告》(定政发〔2009〕9号)发布以后建设且没有办理建设工程规划许可证等有效手续的房屋,视为违法建筑。

第二十一条  同时符合下列条件的房屋,认定为商业用房。

(一)国有土地使用权证载明为出让土地,且用途为商业;

(二)建设工程规划许可证规划用途为商业;

(三)房屋所有权证载明房屋用途为商业。

第二十二条  被征收的住宅房屋用作营业,且同时符合下列条件的房屋,根据不同区位,在住宅的基础上适当提高补偿标准:

(一)取得营业执照、税务登记证并有征收范围确定前1年至征收决定公告之日期间的连续纳税申报记录;

(二)房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点相一致;

(三)沿城市主次干道(已开通)、属于同一幢建筑主体或纵深8米以内正在经营的合法连体建筑。

补偿方案应根据相关要求确定调整标准。

第二十三条  对不沿城市主次干道或虽沿城市主次干道但未开通,实际正在经营的住宅房屋,且符合本办法第二十二条(一)、(二)项条件的,按照住宅房屋给予补偿,支付一次性停产停业损失费。停产停业损失费按被征收房屋实际正在经营面积每平方米30元计算。被征收房屋有承租人的,应当提供房屋租赁证明,停产停业损失费按被征收人与承租人各占50%的比例分配。

第二十四条  城市规划区菏商路以东、东丰路以南、站前路—斑枝路以西、济阴路以北范围内的基准容积率为0.7;其他区域根据实际情况适当调整。

被征收住宅房屋的容积率高于基准容积率的,由评估机构按其技术路线计算价值,给予补偿;低于基准容积率的,按基准容积率的相应建筑面积给予补偿,但应扣除不足基准容积率部分建安造价等相关费用。

第二十五条  土地性质为国有的空闲宅基地,选择货币补偿的,参照县政府公布的基准地价经评估后给予补偿;选择房屋产权调换的,只给予调换住宅房屋(按回迁价格),按基准容积率的相应建筑面积计算价值给予房屋产权调换。土地性质为国有出让的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用,再根据使用年限进行修正;土地性质为国有划拨的,先扣除基准容积率相应建筑面积的建安造价等相关费用,再缴纳不低于基准地价40%的土地出让金。

空闲宅基地使用权人为法人的,参照县政府公布的土地基准地价经评估后给予货币补偿。

第二十六条  被征收房屋室内外装饰装修的价值按照被征收房屋的合法建筑面积每平方米200元的标准给予一次性包干补偿。

被征收房屋有承租人的,装饰装修包干补偿费用应按照租赁合同的约定给付;没有约定的,由出租方和承租方在规定期限内协商确定;在规定期限内协商不成的,征收部门可向公证机关办理证据保全手续后履行征收程序。

对确属高档装修的,由当事人向评估机构提出申请,经评估机构认定后,据实评估给予补偿。

第二十七条  因征收房屋造成搬迁的,征收部门应当对被征收房屋使用人支付搬迁费。搬迁费的标准按照被征收房屋合法建筑面积每平方米10元进行一次性补偿。选择房屋产权调换且产权调换房屋为期房的,搬迁费按双倍发放。

征收部门组织搬迁的,不支付搬迁费。

第二十八条  因征收住宅房屋需要临时安置的,征收部门应当对被征收人支付临时安置费。临时安置费的标准按被征收房屋合法建筑面积每平方米每月5—8元计算。

选择货币补偿的,一次性支付被征收人3个月的临时安置费。选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月,过渡期限一般不超过30个月。确需延长过渡期限的,从逾期之日起临时安置费的标准按双倍支付。

由征收部门提供周转房的,不支付临时安置费。

第二十九条  征收商业用房和符合本办法第二十二条规定住宅用作经营的房屋,造成停产停业的,由征收部门付给停产停业损失费。停产停业损失费根据房屋征收前的正常效益按被征收房屋合法实际经营面积每平方米每月10—15元补偿。

选择货币补偿的,一次性支付被征收人3个月的停产停业损失费。选择房屋产权调换的,按月支付至产权调换房屋交付之月,一般不超过30个月;因征收部门的责任延长过渡期限的,从逾期之日起停产停业损失费的标准按双倍支付。

被征收房屋经营者的停产停业损失按被征收房屋合法实际经营面积每平方米50元一次性支付。

第三十条  选择产权调换房屋,根据入户丈量、签订征收补偿协议和搬迁腾空交房的先后顺序,在《征收补偿方案》规定的房屋产权调换范围内依次挑选,并予以公示。

第三十一条  产权调换房屋的附属设施车库、储藏室可计入产权调换面积,按相应的安置政策给予优惠。不计入产权调换面积的,车库、储藏室价格应在市场价的基础上给予适当优惠。

第五章  政府补助和奖励

第三十二条  被征收人选择产权调换且被征收房屋为独院式非成套单元住房的,平房按其建筑面积的15% 给予套型面积补助;二层及二层以上楼房按其建筑面积的10% 给予套型面积补助。上述套型补助面积执行回迁价。

第三十三条  被征收人的合法房屋,在规定期限内,完成入户丈量、签订征收补偿协议、腾空房屋交钥匙并经验收合格的,分别给予以下奖励:

(一)入户丈量奖:在规定时限内完成入户丈量的,按被征收房屋自然院落每处院落给予5000元奖励;

(二)签订协议奖:在规定的第一时间段签订征收补偿协议的,按被征收房屋自然院落每处院落给予10000元奖励;在规定的第二时间段签订征收补偿协议的,每处院落给予6000元奖励;在规定的第三时间段签订征收补偿协议的,每处院落给予3000元奖励;

(三)腾空交房奖:在规定的第一时间段,所有权人完成腾空房屋交钥匙并经验收合格的,每处院落给予10000元奖励;在规定的第二时间段,完成腾空房屋交钥匙并经验收合格的,每处院落给予6000元奖励;在规定的第三时间段,完成腾空房屋交钥匙并经验收合格的,每处院落给予3000元奖励;

对于完整的空闲宅基地,被征收人在规定期限内完成入户丈量、签订补偿协议的,只享受入户丈量奖和签订协议奖,奖励标准按自然院落奖励标准的一半执行。

未在规定的第三个时间段内,完成腾空房屋交钥匙并经验收合格的,取消权利人已获得的所有奖励。

第三十四条  被征收房屋按自然形成的院落或成套住宅计奖。被征收的空闲宅基地有土地使用权证按证计奖,没有办理土地登记手续的参照已办理土地登记手续的普通院落或宅基地计奖。

院落有分户的,奖额按比例均分。

第三十五条  对认定的违法建筑,被征收人在规定期限内签订征收补偿协议并腾空房屋交钥匙的,可按照成本价给予适当补助,但不享受奖励;被征收人未在规定期限内签订征收补偿协议的,其违法建筑部分不予补助。

第六章  征收强制执行

第三十六条  房屋征收部门依照评估报告并结合搬迁费、临时安置费、停产停业损失费以及奖励和补助与被征收人订立补偿协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额及其支付期限、用于产权调换房屋地点和面积、周转用房、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。

被征收人在签订征收补偿协议时,应当将被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证等一并缴回,有关部门应当及时办理注销手续。

第三十七条  房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请县人民政府依照本办法的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。

第三十八条  县人民政府对被征收人给予补偿后,被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第三十九条  县人民政府作出补偿决定后,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,县人民政府依法申请人民法院强制执行。

第七章  法律责任

第四十条  县人民政府、房屋征收部门及有关部门和单位的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法定职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由县人民政府问责和处分;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十一条  采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作,构成犯罪的,依法追究刑事责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。

第四十二条  贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的,责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位(或有关人员)问责和处分,造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分。

第八章  附则

第四十三条  本办法由县房地产管理局负责解释。

第四十四条  本办法自2015年1月1日起实行,有效期至2020年1月1日止。

 

 

 

 

 

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